Lakáshitel és fizetés

Nagyon nem mindegy, hogy mennyit kell fizetni pl. lakáshitelre. Van olyan barátom, akinek a fizetése szinte hajszálra megegyezik az enyémmel, mégis sokkal több luxusra telik neki belőle. Hogy miért? Pl. azért, mert nem banktól vett fel hitelt, hanem a családjától. Pl. azért, mert nincs gyereke. Pl. azért, mert CHF hitelét előtörlesztették neki a haverjai. stb, sorolhatnám.

A lényeg az, hogy a bevétel mellett a kiadást is nézni kell, mert hiába van valakinek mondjuk nettó 200 a fizetése, egy másiknak meg 80, ha a 200-asnak van egy havi 120-as törlesztője, ugyanott vannak. És így pontosan ugyanúgy fognak mindeketten panaszkodni, hogy keveset keresnek.

"vagy azt mondom hogy segghülye vagy mint ahogy te teszed már napok óta. "

Ilyet? Soha. Nem vagy segghülye, csak hiú.

"Egyik személyeskedés a másik nem az."

...vagy amit annak gondolsz, ebben is te mondod meg mi az, igaz-e?

"EZ KIABÁLÁST JELENT, INTERNET ELSŐ LECKE"

Nálam kiemelés, ha harmadszorra kell leírnom/levezetnem valamit.

"ennél tényleg én is többet vártam miután te jössz a matekkal állandóan, hol volt 16 millióm az elején???"

Negyedszerre nem írom le,bocs, nézd vissza, hogy jött ki a 16,2 M HUF 10 év alatt mint ráfordítás.

"hanem ugyanannyiból mint te 14-et, csak én a bank pénzét is felhasználtam. "

Nem. Te a bank pénzéért kamattal fizetsz, az előre hozott vásárlásod miatt. Ez a hitel lényege. A Hitelből azért ne csináljunk már ingyen pénzt (segítek: ebből jött össze a 16,2 M ráfordításod a lakásra).

"Szerinted a tiéd, mert x kezdőtőkéből és y havi ráfordításból lett 14 miliód kp-ban.
Szerintem az enyém, mert ugyanolyan x kezdőtőke és y havi pénzből lett 18 miliót érő lakásom."

azonban a te y-od, meg az én y-od nem ugyanaz (attól hogy egy 30 éves zsiguli többet fogyaszt mint egy új turbódízel, az még nem azt jelenti hogy gyorsabb is, sőt az új TD a hatékonyabb).

Csak a te y-od profitja kevesebb (pontosabban 0 HUF, hisz azt perkáltad be a banknak), míg az én y-om profitja több, hisz az részt vesz a hozamtermelésben.

Értelemszerűen te több friss (nem kamatozó) tőkét nyomtál a hitelbe(lakásba), nagyobb az y-od (ami viszont kiesik a jövedelemképzésből), ezért értél el magasabb vagyont Hogy amibe fektettél mennyi lesz, az 10 év múlva derül ki. Ha a te havi törlesztődet én befektetésbe bevonom, akkor meg messze meghaladom a 18 M-t, de ez meg más kérdés.

"Nem a cashflow a lényeg, se nem a hozam, az a lényeg hogy lett a bank pénze segítségével egy 18 miliós lakásom, ugyanakkora ráfordítással mint amennyiből neked lett 14 milió kp-d."

Nem: az én ráfordításom 6,6 M (3 M önerő+ 120x 30 000), a tied 16,2 M (önerő, törlesztők). Ezt már levezettem párszor. Én kamatokkal értem el 6,6-ból 14 M-t. Neked 16,2-be került a lakás, és reménykedsz a 18-ban.

"Téged nem foglak sértegetni ezzel, de amit írsz az bizony ordenáré baromság. "

és nem személyeskedsz....aha, látom.

"a saját pénzed jelentős részét visszakapod!"

Nem kapsz semmit vissza. Reménykedsz, hogy amit vettél az többet fog érni, mint amikor felvetted a hitelt. A bank nem foglalkozik, hogy az ingatlanod értéke hogy változik, kéri a törlesztőket, amit úgy alakítanak szinte ahogy akarnak tulajdonképpen 10-20 év alatt.

"ttól hogy haragszol valamiért a bankokra még van létjogosultsága, a saját pénzed jelentős részét visszakapod!"
Én nem haragszom rájuk, mond ezt azoknak akik ugrálnak ki az ablakból, most megy a TV-ben, miért nőtt az öngyilkosok száma. Érdekes: hiteltartozás.

"És nem a 2000 években voltam jókor jó helyen, most is ugyanolyan jó a konstrukció, sőt jobb, mert olcsók a lakások és nem drága a hitel."

Hajrá.

Ha meg csuklóból szeretném megoldani a kérdéskört, akkor:
- társbérlet (20-30e HUF/HÓ)
- Önerő + megtakarításból tőkejövedelem
- pár év után meg zsebből kifizetem a lakást (kivárom a padlót, és akkor veszem meg olcsóbban mint te. a 10 M -s lakát mondjuk 8,5-ért)

Ennyi.

Igen tényleg nagyot buktam és szemérmes, arrogáns, durcás vagyok hogy nem ismerem be, hogy amíg a banknak fizettem 10+-2% kamatot addig az ő pénzét használva évi 15-20% hasznot realizáltam és megalapoztam a jövőmet a bank pénzéből. Egyéb értelmes hozzászólás vagy befejezzük végre?

"hogy amíg a banknak fizettem 10+-2% kamatot addig az ő pénzét használva évi 15-20% hasznot realizáltam és megalapoztam a jövőmet a bank pénzéből."

Hát persze, hogy a 2000-es évek elején-közepén ezt meg tudtad tenni, mert a gazdasági környezet ezt lehetővé tette számodra, így magas marzsot realizálhattál.

Erről beszélek végig. Én is megcsináltam ezt a hasznot akkoriban, de nem csak én vagyok ebben a faja gyerek, hanem a külső környezet volt pozitív hatással a reál javakra (értékpapír ingatlan). Akkoriban mindenből lehetett pénzt csinálni. Én sem reklámozom, hogy részvénnyel mindig, mindenkor pénzt lehet csinálni, mert volt olyan időszakom....mert ez nem igaz, csak UL-ügynökök mesélik be az embereknek.
Ügyes voltál, szép voltál, az is igaz hogy Jó helyen voltál jó időben, amit észre vettél, volt háttered is és már futott a szekér. és fut most is.

Ennek azonban vége, nulláról ma aligha alapozhatnád meg ilyen könnyen a jövődet mint akkoriban. Ezért mondtam, hogy korábbi sikereid nem jelentenek garanciát a jövőre nézve.

Van egy stabil ingatlantúlsúlyos vagyonod, ami azért nem gyakori manapság ilyen fiatalon, de túl hiú vagy erre.

Az ingatlanpiac akkor fog virágozni újra, és akkor lesz érdemes hitelre ingatlant venni, ha a jegybanki alapkamat lemegy az infláció alá, és a bankok ezt normálisan lekövetik a THM-ben. Valamint ez tartson évtizedekig. Akkor nagy üzlet lesz, hisz ennek nagy árfelhajtó hatása lesz az ingatlanpiacra, ami szép marzsot fog eredményezni.

Jövő tavaszig érdemes lesz kivárni (Simor leváltása), még megmelegszik az új MNB elnök, szóval 2014-ben meglátjuk.....

Hát én inkább kimaradok ebből és véletlen sem szeretnék bírót játszani, de továbbra is olvasom az irományokat és ha abbahagynátok a személyeskedést, vagyis már talán csak Edi, akkor egész használható vita lenne a hétköznapi ember számára is.

Edi:
Ez a 12.2 millió forint plusz az albérlős félnek viszont nekem sem jön ki. Nem sok közöm van a pénzügyekhez, de más területen van több diplomám is és számomra elég bántó, hogy azért mert nem jön ki, közvetve engem is sértegetsz érettségi és hasonlókkal. Ha neki lesz egy 18 millió forintos lakása, neked pedig 14 millió forint készpénzed ő járt jobban ahogy én látom. Nem a pénzmozgás számít hanem hogy a sor végén kinek mije van ugyanannyi kezdő pénzből.

Anonymous:
Jól érted, nincs 10-15 millióm lakásra és az alap verzióra reagáltam, de ha lenne kapásból ennyi pénzem biztos azt csinálnám, hogy közepesen kockázatos befektetésbe tenném, a hozamából pedig fizetném egy lakás törlesztőrészletét, de csak úgy,hogy ha történik valami a befektetéssel akkor is tudjam fizetni.Ha bérelek valamit akkor a bérleti díjat kiadom teljes egészében a kezemből, míg ha hitelezek akkor, rendben magas kamattal, de egy részét viszontlátom. Egyébként 7 éve lakom albérletben, vidéken is nem csak Bp, de 50-60 ezerből utóbbi években nem találtam olyat ami jó lett volna, pedig nincsenek nagy igényeim,sőt! A főnököm a cégnél havi 260-ért bérel egy 80nm-es lakást egy új lakóparkban a Kolosy térnél, nem is penthouse de ilyen árban van az összes arrafelé. Agglomerációban sincs normális lakás emberi áron, mindenki azt mondja egyre olcsóbb bérelni de kérdem én hol? 8-kerben? Ha lesz családom is és nem elég az 50 nm biztos hogy 100 alatt nem találok, de persze ha addig csökkennek az jó.

"Nem a pénzmozgás számít hanem hogy a sor végén kinek mije van ugyanannyi kezdő pénzből."

Ez majdnem igaz, de pontosítok. Az számít, hogy adott időtávon, egységnyi pénz mekkora profitot eredményez.
Neki 18 M-hoz 16,2 M kellett: 18/16,2(hozamtermelésből kieső összeg, azaz ráfordítás >>bank)= +11,11%

Én példámban 14 Millióhoz kellett 6,6 millió: 14/6,6(tőkejövedelem termelésben résztvevő összeg)= +112,12 %

A számokkal törlesztőkkel játszhatunk, de látszik már a struktúrából, hogy miért nem lehet profitabilis a hitelből ingatlan módszer. Mivel rengeteg olyan tőkebevonás történik ami hozamtermelés nélkül megy a banknak. Míg az én példámban ez már a futamidő kezdetén részt vesz a hozamképzésben (kamatos kamat hatással), és minden évben új tőke jön, ami szintén termeli a hozamot.

Ekkora idő alatt a hiteleseknél pedig hatalmas kieső tőkejövedelem van. Hosszabb távon ez még brutálisabb.

"3 M x 1,099 tizediken=7,7 M
+
360 000 HUF (éves sporólásom a drága albérletedben) 10 évig= 6,3 M HUF
7,7 M + 6,3 M= 14 M HUF

14 M HUF vs. 1,8 M = 12,2 M HUF PLUSZ a javamra. (én "pénkidobós" :-DDD albiban, Te saját lakásodban)"

Pardon: persze hogy vagyonban az nagyobb, de nem a vagyon a lényeg, hanem a profit azaz a hatékonyság.

Ő 16,2 M HUF-ból csinált 18 M HUF-ot (ha egyáltalán emelkedik ennyit az ingatlana). Ez reálveszteség 10 év alatt (ha nem emelkedik ennyit, akkor nominális vesztesége is van).

míg én 6,6 M-ból (ugye ennyivel többet félre raktam egyfelől, bár ez változhat a törlesztővel együtt természetesen, ha neki lejjebb megy idővel, de mehet magasabbra is mint az albi havi díja is) csináltam 14 Milliót.

Akkor melyik tőkefelhasználás hatékonyabb?

Totyogó ne vedd magadra amit olyannak írok, aki alapból lehülyézi a matekot....
Írtad hogy nem érted, én meg levezettem, ha most sem világos újra megteszem, másképp

A kedves ellenérvelőnek ugyanazt a dolgot levezettem 2x-3x, nem egy témában és megközelítésben.

A lényeg, hogy hatékonyan kell kezelni a pénzt, nem pedig szakadjunk meg és rágjuk a küszöböt 10-20 évig, hogy legyen ingatlanvagyonunk majd esetleg valamikor, amit talán addigra már gyűlölni fogunk, és ki tudja mennyit fog majd érni.

Ezt szerintem érdemes elkerülni.....

Szerintem az a bántó, és sértő, ha a másik fél azzal kezdi alapból, hogy amit írok már "baromság" "nettó hülyeség", "hullára nem érdekel" az elején, és végig se olvassa, és számokra cinizmussal válaszol. Holott szépen levezetem állításaimat , indoklásaimat külső forrással támasztom alá, de ez mindig baromság, de szakmailag nem cáfol meg (nem tud). És őt nem érdekli az én tapasztalatom.

Ha inflációt veszek bele az a baj, ha kihagyom ő elinflálja az én hozamom, de az ingatlant nem korrigálja az inflációval.

Azért nekem is elfogy ilyenkor a türelmem, holott tényleg lehetne értelmes beszélgetés is tényekkel számolgatással.

Erre, hogy kéne reagálom. Tudom-tudom erre azt mondod, hogy tőlem többet vársz....

Más: majdnem vettem fel ingatlanhitelt én is, csak áldom az eszem, hogy nem tettem, mert az a tőke, és a későbbi tőke banki uzsoraként végződött volna (és lenne az), ami így inkább nekem termel.

Tudod, a szőlő (vagy akármilyen növényt) tőkét is ki lehet vágni és tüzi fának eladni, majd az egyszeri bevételből venni egy házat, de a tőke az évek folyamán nekünk dolgozik, azt gondozni kell és a termését élvezni...persze azt is csak okosan. Szóval ne vágjuk ki a tőkét és adjuk oda üveggyöngyökért.

Eddig is értettem, de mi is a végeredmény?
10 év alatt ugyanannyi pénz befektetésével nekem lesz egy 18M-et érő ingatlanom.
Neked lesz 14M kp-d.
És én jártam 12 millióval rosszabbul!
miről beszélünk??
Ezen tényleg lehet nevetni csak nem úgy ahogy gondolod...
AZ ORDIBÁLÁS GYENGESÉG JELE, SZERINTEM NE HASZNÁLD.

Ordibálok? Hiszen írva kommunikálunk :-))

Nézd, ok. Megpróbálom másképp megközelíteni, hátha közelítenek az álláspontok. Akkor maradjunk (maradhatunk egy törlesztőrészletben? nem váltogatod?) abban, hogy 16,2 M HUF-ot költöttél 18 M HUF-os ingatlanra (ami most 10-11 M) 10 év alatt, ha már kiszámoltam. Igaz? ezt elfogadod? Vagy már marhaság ez is.

Azt a 16,2 M Huf-ot amit 120 hónap alatt bele raktál az EGY ingatlanba azokból hatékonyabban kihozhattad volna a lakhatást (kezdésnek olcsó kis lakás is elég lehet így szokás kezdeni), és a többi pénzt amit bele öltél volna a törlesztésbe (nem azt mondom, hogy ezt kellett volna tenned, hanem úgy értem, hogy képzeld el,hogy az az összeg megmarad az albi havi díján felül) nem EGY dologba megy (aminek az árát nem tudod most még mennyi lesz 2022-ben), hanem piachoz igazítottan másba fekteted, tehát szabadon rendelkezel az összeggel. Míg hitelnél, ha törik ha szakad a havi törlesztőt (ceteris paribus) nyomnod kell a banknak, így azzal nem rendelkezel (te fizetsz kamatot nem neked fizetned), csak bízol, hogy futamidő végén minél magasabb lesz az adott dolog akkori értéke, így megérte adolog.

A szabadon rendelkezéssel viszont meg van a lehetőséged, hogy magasabb összeget érj el mint 18 M, de ennyit mindenképpen elérsz, tehát mondjuk egalban vagyunk. DE mi van ha még rosszabb lesz a helyzet az ingatlanpiacon 3-10 év múlva, neked fizetned kell a havi 100e körüli törlesztőt ha tetszik ha nem, azonban szemed előtt van egy olyan befektetés amin látod, hogy nyernél vele, de sajna nem tudsz bele szállni a havi törlesztők miatt, és arra gondolsz hogy elég lenne egy 50e-es albi, plusz beszállnál egy jó ügyletbe vagy többe. vegyük csak az egy ingatlanos verziót ne a négy ingatlanos megoldást.

A másik, miért törekedsz arra mindig, hogy az albérlet a lehető legdrágább legyen (ha van olcsóbb), az ingatlanárak pedig egy nem ismert emelkedésen menjenek keresztül (ami nem ismert, nem bizonyított, csak valószínűsíthető) 10 év múlva?

Ez olyan, hogy azért vegyek OTP részvényt hitelre mert historikusan 10 év múlva az sokat fog érni.

Nem az a baj, hogy valaki hitelt vesz fel, hanem, hogy ezután elhiszi, hogy jól fog járni vele...

most épp 96.000 a havi törlesztő, kb naponta változnak az ajánlatok, 1 hete még 90.500 volt, ne ezen lovagolj, te eddig 120-at aztán 110-et, most 100-at magyarázol szóval csak belátod...
Befejeztem mondtam, nincs értelme.
Az előző briliáns matekod óta meg főleg :)
Ebből kiindulva inkább taníts mint pénzzel bánj;)

Dehogynem van értelme: láthatjuk, hogy állsz pénzügy+matematikailag:

Csak a bevételt látod, hogy mennyit adtál ki arról szemérmesen hallgatsz (vagy ki sem tudtad számolni, és most döbbensz rá, hogy sajna úgy van ahogy kiszámoltam neked a hiteledet). Rossz érzés, de majd megbékélsz vele, hogy vesztettél. Nem kicsit, nagyon.

Persze a lényeg számodra a hit, a banknak a profit, így mindenki boldog. Hisz bedobtál minimum 10 millát eddig a bankok ablakán, gratulálok.

Mert hisztis módjára, hol 7,5 M-t írsz hol 8 M-t vésel be, (aminek számodra hihetetlen, pedig más a törlesztője és én a legolcsóbb törlesztőt írom be, hogy ebbe se kössél bele), ennek ellenére hogy hátha nem követlek, pedig nagyon is képben vagyok.

További jó pénzégetést....! És sok sikert az érettségi (vagy ált isk.??) pótvizsgához...

Az a szerencséje a bankoknak, hogy sok olyan balek van mint te, akik 10 millás lakásra nagy mellénnyel kipengetnek 16-30 milliót és elhiszik, hogy jól járnak....ez gáz.

További sok sikert...a bankoknak. Magyarország kincsesbánya nekik.

"Akkor azt mondod lesz 18 M HUF-os lakásod 10. év végén. Azaz 18 M HUF - 16,2 M (amennyit fizettél ezért)= 1,8 M nyereséged van 10 év alatt!

Akkor lássuk én mire viszem:

3 M x 1,099 tizediken=7,7 M
+
360 000 HUF (éves sporólásom a drága albérletedben) 10 évig= 6,3 M HUF
7,7 M + 6,3 M= 14 M HUF

14 M HUF vs. 1,8 M = 12,2 M HUF PLUSZ a javamra. (én "pénkidobós" :-DDD albiban, Te saját lakásodban)"

Itt pedig végleg megdől minden eddigi matekod és csalódtam is kicsit mert azt hittem számok terén jobb vagy ennél. a végeredmény ugyanis, hogy neked lesz 14M kp-d és albérletben laksz, nekem pedig lesz egy 18M-et érő lakásom. és még erre azt írod hogy 12 millió plusz a te javadra, engedd meg hogy gratuláljak :D

Reménytelen....:-DDDD. Nem érted. Hűha....(szerintem a moderátor is már csak nevet) Érettségit (ha van) kéretik a portán szemérmesen leadni :-) Mind matekból, mind szövegértelmezésből bukás.

Ahogy írtam:

Neked van egy 18 M-s ingatlanod valóban a 10. év végén, AZONBAN ERRE KIFIZETTÉL 3 M HUF ÖNERŐT + 120 (HÓNAP) X 110 000 HUF KAMATOT (tőlem lehet 70 000 is havonta, amit bekamuzol, nem sokat változtat a lényegen)= 16,2M (11,4 M) HUF.

Cash Flow az ingatlanodon 10. év végén

+ 18 000 000 (az ingatlan értéke) + (- 16,2 M v. -11,4 M a kiadásod amit az ingatlanért fizettél ki 10 éven át havonta!!!!)= 18-11,4=6,6 !!!!!!!!!!!!!!

= 1,8 M (vagy 6,6 M, 70e-es törlesztővel számolva).

Nekem van 14 M megtakarításom, azonban a te egyenleged csak 1,8M/6,6 M HUF, ugyanis te megkötötted a pénzedet egy olyan valamibe 10 évig, ami csak az inflációval emelkedett , ráadásul kamatot is fizettél rá. MATEMATIKAILAG KI SEM JÖHETSZ, HOGY JOBB LEGYEN A CASH-FLOW-d !!!! EMIATT BUKTA AZ EGÉSZ ELMÉLETED. Ellenben én nem fizetek ki kamatot, de a pénzem kamatozik. ÉRTED???????

Szóval ezért lesz nekem 10 millióval több mint neked a példában!!!!

Hú, nehéz eset, de miért nem szóltál hogy a matekot is vegyük át.....dehogy untattalak volna "bonyolult" gazdasági összefüggésekkel :-)

najó én ezt tényleg végig sem olvasom, már az elején is hülyeségeket írsz, arról volt szó hogy 3M kp és 7.5M hitel, erre jössz a 8M hitellel. 7.5M törlesztője 70.000 ft 10 évre nézz utána.

utoljára:

10m ft-os lakásról beszélünk már 1 hete, nem 10.5 milliósról, csak te jöttél a költségekkel ezért lett a vételér hitelnél 3m plusz 7.5 hitel, nem hiszem el hogy ennyire nem érted.

aztán még belekevered a kötvénylapokat amiről szintén szó nem volt csak hogy bizonyítsd az igazadat, aztán megint kezdesz személyeskedni, pedig bárki láthatja, hogy te vagy aki makacsul ragaszkodik az igazához, én tapasztalatról beszélek, te szedett-vedett blogokról, ismerőseid ismerőseiről, olyan törlesztőrészletekről amiket a sarki uzsorás ad maximum, pont esés utáni 4 éves ingatlangrafikonokról, holott minimum 10 évről beszéltünk stb stb.
Valóban nagyon otthon vagy az elméleti részeiben, elmehetnél tanítani ezt aláírom és meg sem kérdőjelezem, én viszont maradok annál a tapasztalatnál, hogy a lakásaim még a rosszabb években is maximum pár %-ot veszítettek az értékükből, amikor itt 2000-es évek közepén volt 6% infláció és hasonlók akkor nőtt az értékük és ingatlanból lehet igazi vagyont építeni, olyat ami nem függ semmilyen árfolyamtól, nem veszik el ha államcsőd van és a bevétel is konstans mert turisták és külföldi egyetemisták mindig is voltak és mindig is lesznek. A hitel pedig egy nagyon jó eszköz a gyarapodáshoz, persze nem mindenkinek és az albérlet az esetek döntő többségében kidobott pénz azzal szemben ha saját magamnak fizetem az ugyanakkora törlesztőt. Ha minden úgy lenen ahogy írod akkor most a híd alatt laknék, nem pedig a 4. lakásomat tervezgetném a kezdeti 5M ft-ból szerintem. Első elmélet amin vitázhatunk hónapokig, utóbbi tény.
Fejezzük be, még írj erre hatvanöt sort hogy megnyugodj és ennyi én nem fogom folytatni mert nincs értelme ha a tényeket is megkérdőjelezzük és folyamatosan változtatunk az alapkérdésen.

"10m ft-os lakásról beszélünk már 1 hete, nem 10.5 milliósról, "; "arról volt szó hogy 3M kp és 7.5M hitel, erre jössz a 8M hitellel. 7.5M törlesztője 70.000 ft 10 évre nézz utána."

Igen, ez 0,5 M HUF valóban kardinálisan megváltoztatja a számításokat. :-D Nem én jöttem a költségekkel, hanem a bank meg az állam és az ügyvéd :-))

Utána néztem: kb. 100 000 HUF/hó :-)http://www.bankracio.hu/hitelkalkulator/1-hasznalt-lakashaz-vasarlasa
Ne csak az akciós időszakot nézd :-) De várom a téged igazoló linket :-)

"aztán még belekevered a kötvénylapokat amiről szintén szó nem volt csak hogy bizonyítsd az igazadat, aztán megint kezdesz személyeskedni, pedig bárki láthatja, hogy te vagy aki makacsul ragaszkodik az igazához,"

ismételten tévedsz (ezeket a tükörbe mondod magadnak ilyenkor?): Ha bárki figyelmesebben végig olvassa amit írtam, értheti miért hoztam be egy referencia hozamot be és ez hogy kapcsolódik ide. Egyébként pontosan te hozol be új dolgokat, új input számokat, amikkel normálisan (veled ellentétben) elvégzem a HELYES számításokat. Semmihez sem ragaszkodom, ráadásul itt teszem meg a számításokat egyből, tehát míg te hittel érvelsz, meg valamilyen nem hihető vak bérlőkkel (és még így is a matek engem igazol), én meg matekkal és valós piaci árakkal. Ez a különbség. Ebben mihez is ragaszkodom? Amit kidob a számológép, de te erre is csak hőbörögsz.
A grafikon 1998-tól van :-) és a referenciaérték pedig 2000-től, megint benézted: nem 4 év.

"te szedett-vedett blogokról, ismerőseid ismerőseiről, olyan törlesztőrészletekről amiket a sarki uzsorás ad maximum,"
Nonono, lehet te innen informálódsz, én viszont 4 alapművelettel érvelek (tudod a tények makacs dolgok), konkrét lakásokról amikben jártam, és élő lakáshirdetésekről beszélek valós tulajoktól. Ja és a blogok szerzői leellenőrizhetően tízmilliárdokat kezelnek, nem olyan lakásokkal ami nekik havi zsebpénz a gyereküknek :-) Ők már leraktak valamit az asztalra. Magyarul piaci viszonyokkal, és kőkemény matekkal. Ellenben te valóban ellenőrizhetetlen valóságtól elrugaszkodott számokkal, tényekkel, és vakhitű érzelmi alapú érvekkel nyomod.

"elmehetnél tanítani ezt aláírom és meg sem kérdőjelezem, "
Minek? :-) ha a gyakorlatban jobban keresek ;-) de köszönöm az elismerést. Meg minek tanítsak valamit, ami ennyire fals :-)ahogy beállítod ? Akkor inkább csinálom.

A 2000-es évek eleje-közepe egy kirívó bummm volt (persze lehet újabb is egyszer talán valamikor), ebből kár általánosítani, ez olyan mint amikor az Unit-Linkes ügynökök is egy mély pontot vesznek bázisnak, majd a vége 2008-ban van, és minden időben de jó a részvény.... Ez torzítás a javából. Az adott dologban érdekeltek persze mindig a számukra tetszőleges adatsorral érvelnek, ismerem (nem rólad beszélek, mielőtt félre értenéd). nekem is volt a 2000-es évek közepén olyan időszak amikor vastagon az infláció többszörösét kerestem meg a tőkepiacon (lám-lám mennyire összefüggnek a dolgok a reáljavak között), és ez nem az ingatlanpiac vagy részvénypiac érdeme, hanem a gazdasági környezeté, az ingatlan/részvénypiac ezt CSAK lereagálta. Aki ezt az összefüggést nem látja meg, csak a fétiseinek él, az ki fog rázódni előbb utóbb....
Az un. "tapasztalatod" lesz a veszted.....kétszer nem lehet ugyanabba a folyóba bele lépni, így amit elértél (vagy én)az a jövőbeli sikereidre nézve lényegtelen. Ha a régi beidegződés szerint kezeled vagyonod, annak nem lesz jó vége. De a döntés mindig a tied, ezt ne feledd...

"nem veszik el ha államcsőd van és a bevétel is konstans mert turisták és külföldi egyetemisták mindig is voltak és mindig is lesznek. "
államosításkor azt veszik el először, plusz ha ennyi ingatlanod van majd jól meg is adóztathatják egyszer, mint jövedelmet. Bevétel nem konstans, mert a turizmus is ciklikus iparág (ráadásul a külföldiek is egyre kevesebbet költenek erre). Egyetemista meg egyre kevesebb lesz, ahogy csökken az állami támogatás a tandíjra. Nyisd ki a szemedet....Természetesen befektetés szempontjából (amit láthatólag megint te kevertél ide, ahogy az elején is ezt kellett bevetned) az ingatlan jó ötlet diverzifikálás szempontjából ezt nem is vitatom. És egy vagyon felett meg is kell osztani a vagyon elemit a különböző eszközosztályok között. és ebben KÖTELEZŐEN kell hogy legyen ingatlan, de lássuk, hogy leselkedik rá sok veszély.

"és az albérlet az esetek döntő többségében kidobott pénz azzal szemben ha saját magamnak fizetem az ugyanakkora törlesztőt."
nem ugyanannyi a törlesztő (egész futamidőre, nem akciós 6 hónapban stb), ahogy bebizonyítottam. Lehet neked annyi pult alol, ismerőstől, apukától, de az emberek 99%-nak annyi amennyi nyilvánosan közölve van.

és az emberek az olcsó lakhatás felé orientálodnak az meg van sok, ahogy be is mutattam, és mások is megerősítenek.

" Ha minden úgy lenen ahogy írod akkor most a híd alatt laknék, nem pedig a 4. lakásomat tervezgetném a kezdeti 5M ft-ból szerintem. "
Spóroltál volna lakásonként kb. 4-5 milliót, de nekem mindegy, ezt hogy meséled be magadnak. Nyilván jellemedből fakadóan ezt nem vagy hajlandó beismerni, de ez hidegen hagy hidd el. A matematikai levezetés azért a nagy többség számára hihetőbb mint a te duzzogásod és féligazságaid.

"Fejezzük be, még írj erre hatvanöt sort hogy megnyugodj és ennyi én nem fogom folytatni mert nincs értelme ha a tényeket is megkérdőjelezzük és folyamatosan változtatunk az alapkérdésen."
Ááááá...vald be hogy élvezed ;-)

amit meg Totyogónak magyarázol az nettó hülyeség, eddig itt ki beszélt olyasmiről, hogy van 10-15 M ft-ja és mivel jár jobban ha vesz vagy bérel?? arról beszélünk egy hete hogy mi a jobb bérelni, ergo albi, vagy hitelezni valamit, de olyanról eddig senki nem beszélt hogy 10-15-el indulunk, ne keverj bele újabb dolgot ha megoldható...
Ő is azt írta hogy albérlet kidobott pénz, de eddig csak albérlet kontra hitel volt képben így nyilvánvaló, hogy erre a helyzetre gondolt, de javítson ki ha nem.

Hát nem tudom...

Az ingatlan példák amiket felhoztál mesébe illők, remélem nem gondoltad komolyan hogy ezek alapján általánosítsunk vagy bármilyen véleményedet is alátámasztják. aki meg azt írta hogy 10M-es lakást kiadni 80-ért nem lehet nem tudom ki volt, de hagyjuk is. Nekem csak 10M alatti lakásaim vannak és amikor kiadom őket egyetemistáknak mert épp nincs jobb, 250-350 euro között szoktam persze sok mindentől függően és ez nem légből kapott irreális példa mint a budai villa havi 20-ért franc se tudja ki és hol és mikor, hanem több éves saját tapasztalat. 100-ért jó helyen luxus?? ne röhögtess:))
vagy kapsz 30 nm relative luxust vagy normális méretet esetleg felújítva.

Ami pedig a számítást illeti, az infláció könnyen belevehető az elmúlt 10 év alapján, ez nagyjából biztos tényező. Ellenben a lakásárak alakulása sokkal bizonytalanabb, de olvass utána, az elmúlt 10 évben a kerületekben amikről beszélek maximum 3 évben volt értékcsökkenés, és átlagban az is infláció alatti. Aki ért hozzá tudja, hogy lehet hogy még van lejjebb, de már most is padlón vannak az ingatlanárak és érdemes most venni. Az pedig abszolút reális kép hogy emelkedjenek az ingatlanárak, ezzel szemben mennyi esélyt is látsz rá hogy a pénzünk elkezdjen többet érni? én 0%-ot.

innentől nem lehet kihagyni az inflációt, lakásárakba viszont fölösleges belevenni hacsak nem tudsz felmutatni egy hasonlóan releváns időszakot amikor 10 éven keresztül folyamatosan minden lakás értéke csökkent, mint az infláció a másik oldalon. még a leg pesszimistább számítással is mondhatjuk hogy legalább ugyanannyit fog érni egy lakás amit ma megveszel 10 év múlva mint most, ezt szerintem te is érzed, ha nem akkor ne haragudj de nincs nincs miről beszélni mert úgyis csak a saját igazadat fogod bizonygatni hiába bármi.

meg egyébként még a számításod alapján is láthatja bárki 8 osztállyal, hogy ha bejön is mindaz amit írsz, tehát hogy 10M ft-ból 10 év múlva ugyanazt a lakást megveheted mint ma és annyit veszít az ingatlan az értékéből mint a kp (teljesen kizárt bármilyen előző 10 éves periódus alapján!!) akkor is 10.6M ft-ja lesz az illetőnek és 10.5 a lakás MA, tehát azon kívül hogy kockáztatott semmivel sincs előbbre. (jó oké nyert 100.000 ft-ot 10 év alatt, de közben ha csak picit is beigazolódik hogy padlón vannak az ingatlanárak és követik az inflációt mint nagy átlagban, 10 év múlva ugyanaz a lakás 18M lesz és emberünk adott a szarnak egy pofont)

"aki meg azt írta hogy 10M-es lakást kiadni 80-ért nem lehet nem tudom ki volt, de hagyjuk is. "

Azt elfelejtettem, hogy Részedre csúsztatva (ha kötöd az ebet a karóhoz), akkor számításaim erre vonatkoztak (80e-es albérlet havi díja, a 110-es havi törlesztő 10 évig helyett):

A)
3 M megtakarítás 10 évig állampapírban + 30e havonta félrerakva és év végén befektetve: 10,6 M HUF a 10. év végén

B)3 M önerő (költségeket tartalmazza), 8 M HUF Hitellel (120 x 110e HUF) 10 évig= - 16,200 000 HUF a 10. év végén és van 10,5 M HUF-os ingatlanod.

Mindketten ugyanolyan lakásban lakunk, tehát lakhatásunk mindkettőnknek megoldott, de te "termeltél" 5,7 milliós veszteséget, addig albiban lakva az én egyenlegem 10,6 M HUF

DE! Attól, hogy balek külföldiek vagy akárkik adnak 80e-t havonta egy albiért, addig nekem miért kéne ennyit adnom egy ilyen kategóriás lakásért, ha van 1300 hirdetés olcsóbban (tudom mind sz@r, csak a tied jó).
Tehát ha 60e-ért bérlek akkor 50e-t takarítok meg
akkor viszont:
5,9 M ("önerő" hozama) + 7,9 M HUF (havi spórolásom kamata)= 13,8 M HUF (vs. -5,7 M).

Te erre mondod, hogy, jó jó de infláció mértékével úgyis emelkedik ezen ingatlan 10 év alatt. Én hiszek neked, és én is előveszem az optimistább "szemüvegem"-et, akkor én sem bunkerbefektetéseket választok, és épp van egy hozzád hasonlóan optimista alapkezelő is aki hisz az áremelkedésekben (igaz részvényekben, és igaz az amcsiban, de mindenképp long-only beállítottságú a kezelő, tehát hisz a szolid kilábalásban). Concorde VM néven fut (ez olyan közepesen alacsony kockázatú befektetésnek tekinthető) és 7 év alatt hozott 9,9%-ot (kamatos kamattal. lineáris számítással ez 13%/év).

Akkor azt mondod lesz 18 M HUF-os lakásod 10. év végén. Azaz 18 M HUF - 16,2 M (amennyit fizettél ezért)= 1,8 M nyereséged van 10 év alatt!

Akkor lássuk én mire viszem:

3 M x 1,099 tizediken=7,7 M
+
360 000 HUF (éves sporólásom a drága albérletedben) 10 évig= 6,3 M HUF
7,7 M + 6,3 M= 14 M HUF

14 M HUF vs. 1,8 M = 12,2 M HUF PLUSZ a javamra. (én "pénkidobós" :-DDD albiban, Te saját lakásodban)

Ha meg erős reálemelkedés vársz a lakásodtól, az azt jelenti, hogy a gazdasági helyzet jelentősen javult globálisan, ebben az esetben akkor én átváltok részvényre, árura vagy kockázatosabb befektetésekre a spórolt pénzemből. (legyen 15%/év és akkor még kockázatkezelő voltam). Különben is ki mondta, hogy pl. 5. év végén nem hagyhatom ott (ingyen) az albit és vehetek ingatlant? Mint mondtam vagy 100x: piachoz megfelelően kell élni, nem elköteleződni olyan időtávra amit nem látok át (hisz ez lehetetlen, reménykedni lehet, de erre pénzzel elköteleződni butaság). Most albérlet a jó választás főleg Bp-en. Évek múltán meglátjuk, de addig miért égessem a pénzem banki kamatra egy stagnáló (ingatlan)piacon?

"még a leg pesszimistább számítással is mondhatjuk hogy legalább ugyanannyit fog érni egy lakás amit ma megveszel 10 év múlva mint most, "

:-DDD
Miért lopod tőlem a megállapításaimat?

Mert előtted ezt írtam:

"Ezzel együtt én sem hiszem, hogy nominálisan jelentősen csökkennének átlagban az ingatlanárak,..."

:-)

"innentől nem lehet kihagyni az inflációt, lakásárakba viszont fölösleges belevenni "

Na ez a mondatod a nettó hülyeség (ebben te vagy otthon, megint lövöd az öngólokat, már-már sajnállak kis durci :-)), mert maga a fogalomról sincs fogalmad. Az infláció nem az ingatlan értékromlása, hanem egy fogyasztói kosár árszínvonal emelkedése. De hagyjuk is, úgyse marad meg...
A lakásár emelkedéséből is ki kell vonni az inflát (lásd a hsz-om végét)

"ugyanannyit fog érni egy lakás amit ma megveszel 10 év múlva mint most, "

van időgéped? :-DDD

Ez a legszebb, bocs:
"
meg egyébként még a számításod alapján is láthatja bárki 8 osztállyal, hogy ha bejön is mindaz amit írsz, tehát hogy 10M ft-ból 10 év múlva ugyanazt a lakást megveheted mint ma és annyit veszít az ingatlan az értékéből mint a kp (teljesen kizárt bármilyen előző 10 éves periódus alapján!!) akkor is 10.6M ft-ja lesz az illetőnek és 10.5 a lakás MA, tehát azon kívül hogy kockáztatott semmivel sincs előbbre."

:-DDDD
Az lehet, hogy egy nyolc osztályos ki tudja számítani, de a te számításod, ordítóan hibás megint. Egyrészt ha a PÉLDÁDBAN SZEREPLŐ 10,5 M-s lakást szeretnéd megvenni 2,5 M önerővel, azaz 8 M hitelt 10 évre, annak törlesztője nem 90e, hanem 110e (a jobb hitelek)inkább. Ha ezt beszorzom 120 hónappal + 2,5 M + 0,5 M=16 200 000 M HUF. Tehát van +10,5 M vagyonod, melyre költöttél -16,2 M HUF-t= -5,7 M

AZAZ a TE MÓDSZEREDDEL (HITELBŐL LAKÁST) VESZTETTÉL 5,7 M HUF-ot! Nem hogy vagyonod van, de termeltél 5,7 M mínuszt magadnak.
-5,7M HUF vs 10,6 M HUF

AZAZ AZ ÉN MÓDSZEREMMEL (albi + befektetés) 10 ÉV MÚLVA 16,3 M-VAL TÖBB LESZ A VAGYONA az illetőnek, mint a tieddel.
Ez már azért jelentős vagyon, és "csak" tíz év alatt. Mi van ha 20 évvel számoltunk volna?!

"ezzel szemben mennyi esélyt is látsz rá hogy a pénzünk elkezdjen többet érni?"

kezdhetjük előlről:
egy 10 éves állampapír esetén minden évben garantálja az adott hozamot az állam. Ingatlanban ki GARANTÁLJA? Sejtésekből, megérzésekből, meg nevetségesen rövid (10 éves) historikus adatokból nem sokra megyünk. Vagy bejön vagy nem, mint a kaszinóban.
Az elmúlt 10 év egy hitelre épülő prosperáló 10 év volt, naná hogy jó időszak volt az ingatlannak is. De véletlenül szoktam nézni az FHB lakásárindexét. És Ez látom:

http://www.fhbindex.hu/FHB-Index/FHB-Lakasarindex/legutobbi.png

Hát-hát. Azt látom, hogy az ingatlanbefektetés nagyon rossz befektetés volt az elmúlt 10-12 évben.

70%-os nominál hozam 12 év alatt? Ezzel vagy úgy oda?? Míg egy rövid kötvényalappal (kis kockázatú befektetés) 160%-ot érhettem volna el.

Na de ha hárc legyen harc, ha már úgy vagiztál az inflációval. Hát ez se (a belinkelt ingatlan bérleti díjak, hirdetések, idézetek, és a matek se :-)) neked kedvezett, mert azt látom, HOGY AZ INGATLANBEFEKTETÉS 12 ÉV ALATT KÖZEL TÍZ SZÁZALÉKOT VITTE EL MÍNUSZBAN reélbevételben. Persze aki 2008-ig nyomta a dolgot az jól járt. No de mivel nem? Részvény, árupiac ennél többet is hozott, na de nem erről beszélünk.

Ennyit erről. És az az állításod is megdőlt sokadszorra, hogy is fogalmaztál?"...az inflációt, lakásárakba viszont fölösleges belevenni " Elhiszem, hogy kellemetlen bele venni, mert kényelmetlen egyeseknek a számítás, de 12 év alatt reálértelemben az ingatlan bukta, hitelből meg KO bukta.

Tudod, nehéz úgy elhinni a te "sikeredet", hogy semmi nem támasztja alá érvelésed, én meg már minden szempontból körbe jártam, hogy miért is lehet ez jó üzlet. De sem a hirdetések, vélemények, matek, ingatlantanulmányok ezt nem támasztották alá. Akár lakhatásról, kis önerőről, befektetésről legyen szó.
Amúgy az ingatlanárakról. Sokan bíznak és várnak ingatlanáremelkedést, és amit sokan várnak az nem fog bekövetkezni. Ezt úgy hívják tőzsdeiül, hogy szentiment kontraindikátor....kérdezd meg brókered hogy mi az. 2008-ban is sok mindent hittek, főleg azt, hogy hitelből lehet valamid, és szerencsére ez a tévhit düledezik...még mindig.
Persze még sokan elhiszik, hogy a hitellel terhelt ingatlanjuk az övék, pedig ők csak idegenek bennük. Ha meg kifizetik, akkor, ahogy a matek is bizonyítja, súlyos mínuszban leszel.

Na de erre mondod te, hogy de te Bp-en ügyesen kiválogatod azokat a zsíros ingatlanokat.....ja ha ennyire okosak vagyunk akkor én se 5-7%-os állampapírokkal operálok...:-)

de nem ez a kérdés. Totyának írt válaszom nem nettó hülyeség, ha megint végig olvastad volna amit írtam (nem teszel ilyet csak read-onlyzod a magadét), akkor "megérthetted" volna h erről beszélek: "Azonban aki MOST (vagy 5 éve) belemegy egy lakásvásárlásba, az 20-25 év alatt kifizeti a felvett tőke kb HÁROMSZOROSÁT!"
Eljutottál eddig a mondatomig? Nem? Na, ez a baj....

A bevételeidet nem vonom kétségbe, mert a te dolgod, hogy kiket palizol be, és ebből hogy van bevételed, de ezt ne általánosítsunk hogy ennyiért lehet bérelni, mert a tények téged cáfolnak (pont a te megalapozatlan állításaid tűnnek légből kapottaknak).

Sziasztok!

Érdekes egy vita, nehezen de végigolvastam az elejétől bár nem tudom hány résztvevő fél van (2?), de az biztos hogy fele ennyi hozzászólásba meg lehetett volna írni mindezt, a többi nem igazán idevaló, vagy túl szakmai ami az átlag embert nem érdekli.

A változatosság kedvéért nem értek egyet egyik véleménykifejtővel sem teljesen, de abban igen, hogy albira fordított pénz=ablakon kidobott pénz. Nyugaton megtehetik és pénzügyileg jó döntés is lehet, csak ott más fizetésekből gazdálkodnak.

Kár hogy pont miután az első fél végre leírta a matekot lett vége a vitának, pedig bőven bele lehetne kötni, bár ekkora különbözet nem jön ki talán valóban.

Kár a sok személyeskedésért is, egyik rosszabb mint a másik, először nekikezd az első, utána befejezik, majd a semmiből újrakezdi a másik, akit elvileg végig zavart a dolog... nagy hiba...

" hogy albira fordított pénz=ablakon kidobott pénz. "

Lássuk számszakilag: a példákból kiderült, hogy (közkívánatra maradjunk Bp-en, amúgy is itt a legnagyobb a választék az albérletből) egy zuglói/angyalföldi proli lakás árának havi hozamából (10-15M x 0,07(0,10)/12) egy jobb helyen levő tágas lakást tudunk bérelni, tehát implicite van egy életszínvonal emelkedésünk a proli lakással szemben (20-30M), és akkor nem beszéltem a példában felhozott rózsadombi vagy budaligeti lakásról/villáról hisz ez nem általános (bár ha valaki annyi erőt és idegességet belefektet, hogy egy bp-i olcsó (10M) lakást kiadjon irreálisan magasan (80-90e), ennyi erővel kereshet egy példában említett szinte ingyen elitlakást, hisz sok gazdagnak, aki nem ott lakik nem is a havi bevétel számít a lakásból, hanem, hogy rendben legyen egy megbízható albérlő által, de ez csak egy megjegyzés, nem érvelésből mondom, mielőtt valaki ezt vágná a fejemhez). Tehát ami a példámban "ablakon kidobott pénz" az csak a 10-15 M kamata kb. de megmarad a 10-15 M összeg(ami persze reál értelemben veszít értékéből, hisz az összeg kamatát/hozamát az albira fordítod), azonban nálad marad az még PLUSZ 10-15 M HUF-amit a banknak kifizetnél több évtized alatt kamatra, amit tovább növelhetsz életszínvonalad emelésére, megtakarításra, utazásra, ingóságokra vagy amire akarod, nem pedig csak az alsó kategóriás ingatlanodba rakod bele.

És ha, 3-5-10 év múlva úgy látod (a hitelkamatok lemennek, de ez még nem jelentkezik az ingatlanárakban, hisz az ingatlanpiac lassan reagál mindenre, tankhajó effektus amit említettem), még mindig vehetsz lakást hitelre, de már nagyobb tőkével, hisz a pénzed neked dolgozott (spórolás+kamata valamint önerő+hozama), ellenben aki ingatlanba "égette bele a pénzt" az a lakás negatív reálkamatot termelt (még ha nominálisan nem is csökkent vagy enyhén emelkedett a lakás ára, de az infláció magasabb volt ennél, és kb. ez az állapot várható pár évig később megmondom miért, ha elfelejteném nyugodtan szóljatok rám).

Azonban aki MOST (vagy 5 éve) belemegy egy lakásvásárlásba, az 20-25 év alatt kifizeti a felvett tőke kb HÁROMSZOROSÁT!

Azaz hármat fizet egyet kap akció. ÉS EZ NEM PÉNZÉGETÉS???? WOW, innentől kezdve ez már érzelmi kérdés nem számszaki...mert HITELBŐL TÖRTÉNŐ VÁSÁRLÁS AZ IGAZI PÉNZÉGETÉS: 1x beleölöd az önerőt, aminek veszted a kamatát, kifizetsz egy csomó kamatot puszira, és talán valamikor esetleg lesz valamekkora ingatlanbumm, ami egy hit alapú reménykedés (de nem állítom hogy nem így lesz, de 1-3 éven túl biztosat állítani, sarlatánság. Esetlegességet lehet állítani, de 20 évig nyomni a pénzt/összvagyont EGY dologba, csak hogy birtokolhassam azt az befektetői szemmel hülyeség.) Már 2-3 millió forinttól sokan elkezdik (pénzügyi) vagyonukat diverzifikálni, nemhogy 30 M HUF-t (egy 10 millás proli lak kamatokkal), amiről fogalmam sem lehet (mert senkinek nincs is, nem is lehet), hogy mennyit fog érni 10-20 év múlva. Nominálisan lehet, hogy csak 7 milliót, de lehet, hogy 20 milliót, ki tudja. Erre felrakni ekkora cash flowt 20 évig az igazi szerencsejáték...

Természetesen mielőtt valaki azt mondaná, hogy ez nem így működik a gyakorlatban, mert nem áll rendelkezésre általában ekkora pénz aminek hozama kitermelné az albit, azoknak igazuk van, de a példám alkalmazható életszínvonalban kisebb vagy nagyobb színvonalú lakásokra is: nem kell 50 000-et fizeni hitelre, ha egy olyan lakást bérelhet 25 000-30 0000-ért is, főleg ha nem stabil a munkahelye. Gáz Óbudából, Csepelre ingázni naponta szerintem....

De visszatérve, hogy miért nem nőnek valószínűleg reál értelemben az ingatlanok (átlagban, mert kivételek lesznek, de az már szakmabeliséget kíván, mielőtt hozzám vágná valaki, átlag vásárlót veszek figyelembe átlag ismerettel és a tuti dolgokat elkapkodják a bennfentesek).
Korábbi hozzászólásomban megemlítettem, hogy kíváncsi leszek, hogy alkalmazzák, majd a bankok hitelkamataikban a mostani aug. végi kamatcsökkentést (nyilván azon meglévő hitelesek nem sokat érzehetnek ebből még értelemszerűen, akiknek odébb van a kamatperiódus-váltás).

Itt vannak pár szám:
http://outside.mfor.hu/mfor/images/bank_120905.jpg
Nemhogy kisebb mértékben csökkentették, ha csökkentették az új hitelek kamatait, de néhol emelés is történt. Tehát beigazolódott a félelmem, hogy nem lesznek érdekeltek a hitelkamat csökkentésben (az emelésben annál inkább és rögtön).
Ez teljesen érthető, és beigazolódott az a tény, hogy az anyabankok folytatják a "deleveraging"-et (http://www.privatvagyonkezeles.hu/alapblog/22-hangya/891-hitelinseg-deleveraging-harc-a-megtakaritasokert), hogy feltőkésítsék magukat. Ez itthon hatványozottan igaz, hisz nem is éri meg a bankoknak hitelt kihelyezni, ha a hitelkihelyezésből fakadó profitot szektoradókkal, elveszik. Így nem érdekelt a hitelkihelyezésben, azaz az alacsony kamatokban. Így viszont az építőipar nem vesz fel hitelt (hisz nem éri meg neki, ráadásul a fizetőképes kereslet is csökkent), meg a magánszemélyek, fejlesztők sem, így kereslet nem lesz az ingatlanpiacon és ahol nincs kereslet annak árleszorító hatása van.

Ezzel együtt én sem hiszem, hogy nominálisan jelentősen csökkennének átlagban az ingatlanárak, de az infláció ellenünk van, így egy éves 1-2%-os ingatlanáraemelkedés 6-8%_os infációval 4 éven belül egy újabb jelentős 20%-os reálárcsökkenést erdményezhet az ingatlanokban. Hogy mi tartja nominálisan az árakat? Sok lakáshiteles, nem adja el (érthető és érzelmi okoból) az ingatlanát, hisz annak ára (ha lejjebb vinné) nem fedezné a fennálló tőketartozását MOST, így inkább visszaköltözik szüleihez/rokaonaihoz és kiadja a hitellel terhelt otthonát, ezzel csökkentve havi terheit. Mivel mindenki így gondolkodik, ezért a nominális lakásárak nem csökkennek, de az albérleti piac Bp-en túlkínálatos, ami árcsökkentő hatással bír. Ezért éri meg bérelni. Azaz a lakáshitelesek nem realizálják a veszteséget, hanem kivárnak (5-10+ év), és reménykednek egy ingatlan bummban, ami be is jöhet. és BÍZVA (de nem tudva) a gazdaság ciklikusságában (hogy ez mikor jön el, ha eljön a fordulat nem tudni) és a hitelkihelyezések felgyorsulásában, ezen keresztül az ingatlanpiac felfutásában, majd esetleg jó áron eladják az ingatlant.

Szia Totyogó,

"Érdekes egy vita, nehezen de végigolvastam az elejétől bár nem tudom hány résztvevő fél van (2?), de az biztos hogy fele ennyi hozzászólásba meg lehetett volna írni mindezt, a többi nem igazán idevaló, vagy túl szakmai ami az átlag embert nem érdekli."

Gratula, hogy végig olvastad:-)....nézd, bár az irracionalitás ellen nehéz érvelni, a számításokba, és makroösszefüggésbe bele kellett menni, hogy ledöntsük a tévhiteket (eddig 2-en beszélgettünk, igen).

Kiszámoltam....és látható míg az "albi ablakon kidobott pénz" addig a hitel meg a banknak kidobott pénz.

Kb ez olyan mint, ha arról nyitnánk vitát, hogy autóval olcsóbb járni vagy BKV bérlettel. Ezzel az erővel a BKV bérlet is kidobott pénz, hisz nem tulajdonlod a buszt :-)

Itt lakhatási költségekben kell gondolkodni, ha egy 40-50 millás rózsadombi lakást bérelhetsz 75e-ért akkor miről is beszélünk?

Ja -tudom nem szereti az "érvelő" a személyes tapasztalatokat, mert megcáfolódik- egy ismerősöm "bérelt" egy budaligeti Ikerház felét (úgy ikerház, hogy az alsó rész egy lakás meg az emelet egy lakás teljesen elszeparálva) 3 szobás, kb 75 nm. (tényleg szép lakás volt, én is láttam, garázs, kis kert, erkély, aránylag jól berendezett volt) a tulaj kezdetben 20 ezret kért, majd ingyen, csak gondozza a házat, amíg el nem adja. Kb itt vannak az ingatlan bérleti díjak. Mint ahogy egy tulaj kereshet egy balekot aki 10M-s lakásért fizet 80-et, addig a bérlők (ez a gyakoribb) is találhatnak ilyen joker albérletet.....

Ha van 5 Milliós háttered, akkor persze megfontolandó a vásárlás, de ezt írtam vagy 10x, hogy személyre szabott a dolog...

Oldalak