Az jó, hogy a 2008 ősz-2009 tavasz közötti mélypontban vettél. Én sajna kihagytam (így utólag).

Visszatérve az ingatlan finanszírozás - kiadás kérdésére. Kicsit számolgattam (és majd kijavítasz), mert érdekel a dolog.

1. Tehát van 2 500 000 HUF önerő
2. felveszel 7 500 000 HUF hitelt, melynek törlesztője 77 669 HUF/hó (annuitásos hitel 12 havi BUBOR + 3,55 hitelt néztem ki a totyás banknál, ezt vegyük állandóra, mármint a havi törlesztőt).
3. Kifizeted a banki költséget (vegyünk 100 000-et), ügyvéd, illeték (hasra 400 000 HUF), tehát össz vissz. 500 000 HUF
4. Fizeted 6 évig (72 hónap) a törlesztőt, azaz 72 x 77 669 ~ 5 600 000 HUF
5. fennmaradt a 73. hónapban még ~6 600 000 HUF tőketartozásod (!) amit addig megsporolt megtakarításodból végtörlesztesz (ktg-et erre nem számolok).

Azaz a lakásod került: 2 500 000 + 500 000 + 5 600 000 + 6 600 000= 15 200 000 HUF-ba

Te azt állítod, hogy ezt ki lehet adni 80 000 HUF-ért azaz 12 x 80 000e= 960 000 HUF

960 000/15 200 000 ~6,3%/év (mínusz adó, mínusz állagmegóvás plusz idegeskedés az albérlővel), tehát ami tiszta haszon az olyan 5-5,5%/év jó indulattal.

Értem én hogy már elejétől fogva kiadod és jön be a kiadásból a hitel törlesztő. (ezzel persze nem az albérletet szeretném előtérbe helyezni, csak magam miatt számoltam).
De az önerőddel én szembe állítom az állampapíros befektetést, amit te félreraksz hogy majd végtörleszthess, azt én pakolnám tovább betétbe/állampapírba, ami neked bejön a bérletből én jövök a befolyó hozammal ami neked 5-6% (tehát kb. az inflációt fedezed, jobb esetben), állampapírnál már csak 6-7%, de év elején 9% körül is be lehetett spejzolni.

Szóval nem értem, hogy jöhet ki manapság akkora marzs amit írtál. Régebben esetleg lehetett biznisz (az alacsony hitelkamat miatt plusz az albik is drágábbak voltak).

Most leírod, hogy nem értek hozzá...de én csak abból számolok amit írsz...:-)

Ja és nem azt mondom, hogy térj meg, mert valószínű ezt szereted csinálni és fontos a kézzelfogható ingatlan érzete, mint a bitek egy számlán amit megértek. Csak nem látom a kiugró bizniszt, ami elsöprő előnyhöz juttatná a módszeredet.

És milyen sikeres részvényügyleteid voltak?

Hogy hányszor találja el az irányt az ember majdhogy nem lényegtelen (pontosabban annak kell lennie egy jó vagyonkezelésnél) az arányok, mert van aki csak 10-ből 4szer találja el az irányt, azonban a kockázatkezelésnek köszönhetően sikeresebb (veszteséges pozit zárja, nyereségeset kifuttatja) mint aki All-in módon 10-ből 9-szer nyer majd egyszer totál KO. De ez inkább a szerencsejáték kategória.

Természetesen a te esetedben, a tőzsdére fordított pénz fagyi pénz az összvagyonodhoz képest. Ez nem baj. De gondolom 2-3 ingatlan árát már nem így kezelnéd. Valóban a te módszered a vonzóbb és romantikusabb a nagyközönség számára. És sokaknak egy ideig működik, 1%-nak nagyon bejön, de 90% jobban járt volna összességében bankbetéttel, államkötvénnyel (ezek tények).

És ezen sz@roknak mennyi a vételára? Azaz én úgy gondoltam ezek kerülnek 10 millába.

DE OK, ingatlanokban valóban nem vagyok annyira otthon, csak az ingatlan.com-ról listáztam (azaz a szememnek hittem). Még úgy tudom elképzelni a dolgot, ha megvettél egy szutyok lakást, azt pöpecre felújítottátok (olcson ismerősökkel) és így kijött 10 millából, amit 80-90 ezerért adsz ki albiba, exklúzív lakás kiadó jelzővel. Az más....De ez nem lakhatási kérdés, ez már megélhetési. és ez faja....

Fizet, de nevetségesen keveset (kb. ez most 3%):
http://www.mfor.hu/cikkek/Megszavaztak_a_100_forintos_OTP_osztalekot.html

Nem vagyok profi, de ha profival találkozol ezt a kérdést ne tedd fel neki mert világgá fut. Valóban kecsegtető így felfogni a tőkepiacot, hogy tudom hova kell rakni a pénzt, mi fog emelkedni, de nem így van (senki nem tudja, csak a bennfentesek :-)). Egyrészt az árfolyamoknak semmi köze nincs már lassan a fundamentumoknak, ráadásul nagyon szét van manipulálva a részvényárazás. Harmadrészt, ha hamar kell 3 éven belül, kerüld a részvényeket. Mert csak randomra rángatóznak hírvezérelve a részvényárak. De jó előérzeteim nincsenek közép,-hosszútávon a kockázatos eszközökkel kapcsolatban így a részvényekkel sem.

Nem szabad all-in módban egy valamibe tenni a pénzt. Portfoliót kell kialakítani, így fontos, hogy milyen más elemek is vannak az adott portfolióban. Elég jó stratégia a kötvényalapú portfolió aminek kisebb hányadában felvállalsz spekulatív pozíciókat is, amelyek lehetnek ellentétes irányúak is.....
Ebbe most nem mennék bele, mert ez full off lenne, és messzire vinne....de másik forumon vagy felületen szívesen beszélgetek ezekről, mert érdekel a dolog, és ha téged is.

csak még egy: Ugye rendelkezel jelentős ingatlanhányaddal (aminek értéke prosperálásban emelkedik, tehát nevezzük Risk-On eszköznek), van munkád/céged, nem tudom mivel foglalkozik, de ha ez is növekedésben jövedelmez, akkor ugye már összvagyonodban sok olyan eszköz van ami Risk-On eszköz, növekedésben (bull piacban) emelkednek, tehát érdemesebb lenne emelni (ezeket lefedezve) a risk-off (amik értéke esésben növekszik) eszközök arányát.....persze az is kérdés milyen időtávon akarod bevonni a 2,5 M-t majd.

Szóval vannak, hallasz olyanokat akik megmondják a tutit, de vagy érdekeltek hogy ezt mondják (poziból beszélnek) vagy fizetnek nekik h ezt mondják (elemző cégek, bankok, ügynökök) vagy megteszik a téteket, és lehet hogy nyernek (dupláznak tripláznak), de nézd meg hogy milyen az 5-10 éves átlag portfolionövekedésük (ezért kérdeztem tőled is, mert kíváncsi voltam mennyit lehet ingatlanon elérni hozamban). Általában a tőzsdéseknél néma hallgatás van erre a kérdésre vagy hiszti vagy kiderül hogy párszor bedarálták vagyonukat (pl. 2008 őszén) a "tuti" ötletek miatt...

Csodák a tőzsdén sincsenek (hiába igérik a forex reklámok). csak unalmas elemzés (nem az oly divatos technikai elemzésre gondolok), korreláció, szórás vizsgálat van.

És némi makro elemzés. (ezért okoskodtam ennyit a kamatokon, mert ez borzasztó fontos nekem, hogy figyeljem ezen kamatalakulásokat, mert ennek következményei vannak az eszközökre. Én sem fagyi pénznyi vagyont kezelek) Képzeld én is szeretnék akkor nyugdíjba menni mint te :-)
Ugy látszik ez valami Y generációs betegség ;-)

Valóban, ha 90 000 az albérlet havi díja jobban megéri a hitel ugyanekkora törlesztővel, de kilistáztam neked, hogy 50e-60e HUF-ért is van albérlet egy 10 milliós lakásért nem kis számban, pláne manapság.

Én meg már nyugdíjas vagyok fiatalabban mint te :-)

Tiszta sor, és eszem ágában sem volt személyeskedni, de mivel homályosan általánosítottad, hogy ez a hitelből ingatlant tuti lesz bárkinek (akár egy egyedülálló 3 gyerekes takarítónőnek is), ezt nehezen hittem el és számításokkal bizonyítottam hogy nem így van. Lásd átlag ingatlan 5-7% hozammal adható bérbe (albérleti díj/összes ráfordítás)

Ugye neked mint fiatal egyedülálló, jelentős háttéri segítséggel rendelkező embernek mások a lehetőségei és kockázatvállaló hajlandósága is magasabb. A 15-30%-on mit kell szemérmeskedni? :-) A pénzt ugy sem tudjuk, nem is érdekes.

Én sem hirdetem, hogy a tőkepiacon átlagban 10-20%-ot el lehet érni évesítve, csak azért mert én elértem. Ha egy 3 gyerekes egyedülálló takarítónő megkérdez mibe fektessen? ÉN dkj-t államkötvényt bankbetétet ajánlok, mert tudom hogy az én helyzetem rám vonatkozik és nem általánosítható rá.

Szóval no offense és peace :-)

Természetesen Sok sikert a vasütéshez! és írj nyugodtan...nem harapok ;-)

Én is szeretem a bankot mert ad osztalékot :-)

A lényeg, hogy a lakhatásról (első lakásról) volt az ereseti téma ha még emléxel :-) Akárkinek. Ja, hogy fiatal egyedülálló? persze hogy munka és megtakarítás, hogy bevállal hitelt, majd az abból vett jószágot hasznosítja, az csak jó. Nem vagy rossz úton ezt nem állítom, nem kell duzzognod, de nem általánosítható a módszered. Nem mindenki olyan okos ügyes, mint te.

Én olyanokat olvasgatok akik több tízmilliárdos alapokat kezelnek ;-)) És nem mondják meg az embereknek mit csináljanak, csak leírják amit gondolnak (meg persze iskolában is tanultam a pénzügyet). Nem évi 5%-os profitú "ingatlanhasznoítással" szenvednek (hitelből) úgy, hogy még egy csatos bambira sincs idejük és pénzük mert égetik a pénzt az ingatlanba. Ez gáz, már ne is haragudj. Minek a gürcölés ha ennyire megvonsz magadtól mindent?

Ebből a hitelből vegyünk ingatlanokat móditól dőlt be az amerikai ingatlanpiac, meg a spanyol, görög, ír stb.

A hitelről meg leírtam hogy mire való, és hogy nagyon fontos szerepe van a gazdaságban, amiket valószínű szintén nem értettél meg az egódtól. Sajnos nem vagy tisztában bizonyos makro folyamatokkal így áldozat maradsz, és szenvedsz a gyenge marzsú ingatlankiadással.

Amit te csinálsz azt felelőtlenség ajánlani másnak. A céghitelezésbe ne menjünk bele, mert úgy sem értenéd ami ide vonatkozik. Te nem vagy cég, csak ingatlanspekuláns, amely emberek rendszere már bedőlt párszor, legutóbb most 2008-tól folyamatosan dőlöngél.

Csinálj amit akarsz, de ne hirdesd az eladósodást! Amely példákat idéztél tőlem azok szélsőséges esetek, akár a te államcsőddel való riogatásod. Emellett számos folyamatot leírtam, amihez te hozzá se tudtál szólni. De szerintem rendesen ki se számoltad a marzsodat, de sejted, hogy alatta lennél egy 2009-2011-ben vásárolt állampapírnak, főleg ha most értékesítenéd a tőzsdén (az kb. 100% hozam, de van olyan kötvény ami ennek többszöröséért is lehetett értékesíteni).

És köszönöm hogy hitelkamataiddal gyarapítod a részvényosztalékom ;-) Nincs köztünk érdekellentét... Imádd csak a bankokat....amíg ilyen emberek vannak, addig van értelme bankokba fektetni.

Nem hehe, ketten már vagyunk. Sőt veled együtt hárman ;-)

Akkor az első kettő ki van adva vagy az elsőben laksz?

A két lakásra befektetett összeg (önerő+törlesztők összessége+végtörlesztés+illeték+ügyvéd+bank ktg-ek) mennyi lakbért termel %-an éves szinten (mondjuk az elmúlt évben vagy ha nemrég törlesztetted, akkor vegyük az utsó pár havit és évesítünk hozamot)?

Tényleg érdekel...

"Valóban nem olvasom el részletesen a kisregényeidet mert nincs ennyi fölöslegese időm és ezért tévedhettem a bloggal de valakinek dolgoznia is kell:)"

Fölösleges idő, saját pénzügyeidben tájékozódni? Érdekes. Milyen érdekes, hogy emberek órákat, heteket töltenek el kütyük tanulmányozására meg fészbukolásra, de milliókat dobnak ki az ablakon (pardon: adnak oda szeretettel a bankoknak), csak becsoszognak a bankba és aláírják amit az orruk alá nyomnak. Hát rajtad múlik... de ígérd meg kérlek, ha bebukna valamelyik hiteled (bár a te esetedben az kifizeted ingatlanjaidból), csak magadat vonod felelősségre, és nem kérsz állami alamizsnát (azaz az adómból. Nem nekem kell majd fizetnem a törlesztőidet adó formájában) mondván hogy becsaptak. Csak ezt ígérd meg, és elhiheted nem érdekel a döntésed :-))

"Azért az államcsődre kicsit több esélyt látok mint egy háborúra amiben Bp is érintett, de ha mégis bekövetkezne akkor a befektetésem kimenetele fog a legkevésbé érdekelni..."
Egy jó befektető nem találgat, és latolgat, hanem minden eshetőséget lefedez, és közömbössé teszi magát a történésektől.

Lényegében akkor már foglalkozol is az ingatlanhasznosítással, erről hallgattál szemérmesen. :-P

Helytől és önerőtől és legfőképpen személytől függ, hogy megéri-e lakásvásárlás. Az LTP még valóban javasolható.

Csak hogy tudjuk miről beszélünk.
Ebből a cikkből idéztél (én is olvastam reggel):

http://www.penzcentrum.hu/lakas/alberlet_vagy_sajat_lakas_segitunk_donteni.1033724.html

Kibicnek semmi sem drága alapon egy pénzügyi lapként én sem zártam volna le szebben a cikket (ahol is nagyon sok pénzügyi szolgáltató hirdet...). Azonban a hitelt a felvevőnek kell fizetni, nem a lapnak....

Nézzük csak meg részleteiben (ne csak az összefoglalóra alapozzunk...)

"A kamattámogatás feltételeiről és mértékéről már előző elemzésünkben írtunk. Az állam úgy biztosítja az alacsony havi törlesztést, hogy a futamidő első 5 évében jelentős - azonban évről évre csökkenő mértékű - kamattámogatást ad a hitelhez, így az ügyfeleknek a piaci kamat szintnél jóval alacsonyabbat kell megfizetnie a törlesztéskor."

Tehát csak az első öt évben alacsonyabb a piacinál a kamat, azaz évről évre nő a törlesztő alapesetben, míg nem vissza megy a piaci kamatozásra (minimum) az 5. év után.

Azonban az általam korábban belinkelt blog, pont erről szólt, amit te bizonyára nem olvastál el (milyen érdekes, hogy te töröd magad hogy eladósodj, de én adom az infokat neked. Gondoltam arra is hogy a hitelfelvétel nem is logika alapján megy hanem szerelem. Szerelem a bankok irányába...):
http://azenpenzem.postr.hu/cimke/t%C3%A1mogatott+lak%C3%A1shitel

"Bezzeg az új hitel! A mai pénzpiaci hozamokkal számolva, új lakásnál és három gyereknél 7,55 százalék a kamat már az első évben. És mivel a támogatás csak 5 évig jár, és minden évben egyre kevesebb, 5 év múlva 12,86 százalék lesz már a kamat. Míg a régi típusú, az OTP által már nem nyújtott kölcsönnél az eredeti, alacsony kamat maradt volna.

Nem csoda, hogy sok bank már most is azt nyilatkozta, hogy nem fogja bevezetni a támogatott hitelt, mert a saját kölcsönét is elég kedvezőnek tartja. A vicc az, hogy ez tényleg igaz. Valóban vannak kedvezőbb, piaci alapú hitelek is. Nem csak akkor lesznek jobbak, amikor 5 év múlva kifut az állami támogatás az otthonteremtő hitelből, hanem már az első évben is versenyképesek. Tehát egy nem támogatott hitel akár olcsóbb is lehet, mint a támogatott."

Ennyit a parasztvakításról...

Szóval 5 év a beetetés, aztán valóban jön a szívás (bár te írtad, hogy ezt vállalod).

Wow, köszönöm a bókokat, de nem az én blogom és érdemem :-). Ráadásul amikor erről beszélgettünk az elején, semmit nem linkeltem be, csak mivel elég sokat olvasok ebben a témakörben (tőkepiac, pénzügyek), ezért bevillan hogy ki írt erről részletesebben, amiről beszélgettünk és ezt beidéztem. Szóval kapufa részedről. Apropó két blogot linkeltem be. Melyik is vagyok én akkor? Vagy mindkettő? :-DD (A szerkesztő ezt nálad egy kicsivel jobban átlátta, mert a spamelőket törli, és azok általában nem támasztják alá ennyire a linkeket). Tőkepiaci dolgokkal kapcsolatban vannak általam régebben olvasott oldalak, blogok is, akkor az is én lennék :-D Nem vagy elég következetes. Nincs is saját blogom, sőt közösségi oldal profilom sem :-) Ilyenekkel nem foglalkozom, van sok okos ember, én csak őket olvasom és teszem a magamét hozzá.

Felkészültségedből ítélve rólad viszont valóban el is tudom képzelni, hogy voltál pénzügyi tanácsadó, mert kb. ez a színvonal (ne vedd sértésnek, csak megint személyeskedsz, ha ütsz, ütök, ha normálisan érvelsz én is azt teszem.). Veled ellentétben iskola mellett nekem már volt stabil munkahelyem. Lassan 10 éve egy helyen dolgozom ami nem pénzügyi vonal, hanem ipar, és nem is dolgoztam pénzügyi vonalon, nem is akarok. Minek? Amit tudok azzal direkt keresek pénzt a munkahelyem mellett, nem szorulok lehúzós Unit-linked jutalékrendszerre ügynökként. Ismerem őket, nem kell bemutatni őket.

"Ami rám vonatkozik az más tészta és igenis a hitel nagyon jó eszköz a gyarapodásra, ha jól csinálja az ember. "

Hajrá!

"Csak egy hitelezett lakást kell végigszívni, "

20 évig akarsz szívni? :-O Wow, csak nehogy mélyebb aktus legyen belőle 20 év alatt, mint a szívás.

Amúgy értem én a strtégiádat és ezzel valóban lehet foglalkozni. Ez afféle ingatlanhasznosítás. Nincs is vele gond, a kérdés csak az, hogy a marzs (hozam/bevétel, kitermeli-e a hitel kamatát?) Láthatod, hogy, amikor magas a kamat (MO-n ilyenkor rendszerint válság van...hogy válságban itthon miért magas a kamat ellentétben a nyugattal, most ne menjünk bele, mert "60 soros írás" lenne ;-) amit nem szeretsz vagy inkább kellemetlenül érzed magad) akkor rendszerint a bérleti díjak alacsonyak (sok az /hitellel terhelt/ ingatlan és mindenki inkább kiadja mint el) a túlkínálat miatt. Azaz szűk a marzs vagy akár negatív is lehet. Ráadásul van egy nagy kockázat: az első lakásod hitelét miből finanszírozod? Ezt nem írtad. Egyébként ha van összeköttetésed, nem lakóingatlant adsz ki (vagy azt adsz ki de frekventált helyen van), akkor akár 10-12% "hozamod" is lehet, ez kökemény verejtékes munka vagy jó helyen vagy jó időben. DE normál esetben, amiről beszélünk, és ahogy kiszámoltam (ja ingatlanos portált is linkeltem, nekik is dolgozom?:-)) a 6-7% a normál hozam ami a bérleti díjból kijön, ami meg nem termeli ki a törlesztőket (pontosabban a tőketartozásra eső kamatot), ennyi.

"Az állampapír sem rossz, pláne hosszútávra, de a lakás megmarad legyen bármilyen pénzügyi válság, arra viszont nem merném minden pénzem feltenni hogy államcsőd sem lesz a következő 10 évben."

A lakásra (ingatlanra) több veszély leselkedhet: egyrészt csökkenthetik a realizálható havi "hozamodat" ingatlanadóval (pláne ha nem lakóingatlan). lakáskiadás adóztatásáról beszéltem már korábban. Földdel ugyanez van. Na meg ott az államosítás; 20-40 év alatt bármi megtörténhet. És a lakást nem utalhatod el, ha baj van. Ja és ott a háború, mi van ha szétbombázzák (biztosító Vis Major-ra nem fizet)
Ezeket leszámítva valóban megmarad a lakás, azonban kérdés mennyi lesz a reálértéke (nominálisan nem nő az értéke az infláció pedig igen). Ennyire az állampapír is biztonságos, mert az eddigi államcsődök esetén (pl. Argentína) az a tapasztalat, hogy Nominálisan nem veszíted el az állampapírba befektetett pénzed, sőt még a kamatot sem talán, viszont az inflációt túlpörgetik, így reálértelemben értéktelenedik el a megtakarítás. Azonban deviza alapú magyar állampapírral ezt is kivédheted...;--)) Ja és 10 éven belül nem lesz itthon államcsőd....ha megnézed a makroszámokat, ez rémhírkeltő baromság.

"Szerinted a görögök közül hányan csinálták azt amit te írtál és ebből hányan ugranak a hídról ha gombnyomásra odalesz a megtakarításuk?"

Mit írtam én :-DDD? A megtakarítók már rég kiutalták a pénzt, és pont hogy a (jelzálog)hitelesek ugrálnak ki az ablakon, hídról (ahogy itthon is azok kaszabolják le egymást a családban a problémák miatt). Azonban ha megnézed a görög államadósságot, éves hiányadatokat, és az ottani átlagbért (4-5x-e a magyarénak) volt oka a csődnek, nem egyik napról a másikra jelentkezett. és nem gombnyomásra lett oda a megtakarításuk (de ha jól tudom, de nem esküszöm meg, a belföldi megtakarítóknak nem kellett részt venniük a haircut-ban, csak a külföldieknek kellett kényszerleírást elszenvedniük). A jelzáloghitelesek viszont szívnak rendesen... úgy mint az USA-ban is (subprime adósok).

Érdekes módon budapesti ingatlanosok magyarázták el nekem, hogy Bp-en jobb bérelni, mint vásárolni :-P (számszakilag)

Ami a számításomból be is bizonyosodott, igazuk volt.

De ez már túl messzire vinne....maradjunk eredeti témánknál ;-)