Nem azért az 5500 forintért :-))) ami lényegében nem változtat a közel 30 000 HUF-on, de ha elolvastad volna az eredeti hsz-om ezen részét is figyelmesebben, ezt is érintettem:

edi: "...és mely kamat részben fedezné az albit (igaz ha le van kötve TBSZ-en akkor nem költheted el, de gyarapszik a megtakarításod.)..."
És ahogy idéztél könyvvitelileg állítom szemben, nem gyakorlatilag prompt :-) ha meg ennyire jól állsz, nem mindegy, hogy mikor (5 év múlva) realizálod a kamatot? :-))

Szóval...?

"Amit az ingatlanokról írsz pedig ne haragudj de azt mutatja, hogy lövésed sincs a budapesti ingatlanhelyzetről, és ilyen értelmetlen vitának pedig nem látom hasznát,"

Nem haragszom, csak 1300 ingatlant listáztam ki ami alacsonyabb a 80 000-es törlesztőnél. Nem kell itt mihez érteni, csak számolni... ennyi.
Apropó 7 500 000-ra 20 évre 80 000-es törlesztővel (ceteris paribus) 19 200 000 HUF-ot fizetnél vissza. A bankon kívül (meg az ügyvéden, államon /az illetékbevétel miatt/) nem sokan nyernek, hacsak nem lesz valamilyen nagy ingatlan bumm...
Amiben persze lehet bízni, meg a maja naptárban is, az ötös lottóról nem is beszélve.

De te se haragudj meg (ha már személyeskedünk, na jó csipkelődünk csak, mert szimpatikus vagy a naivitásoddal) , de te meg pénzügyi, tőkepiaci, gazdasági, monetáris ismeretekben vagy kissé alul tájékozott. nem látod át a makró folyamatokat valamint a kamatpolitika lényegét. Ezenkívül a banki szerződések értelmezéséhez meg jó nagy adag pénzügy jogi ismeretekre is szert kell tenned alapfokon, mert te még hiszel a mesékben. Az értékpapírokat sem lenne hátrány tanulmányozni...(betét kötvény nem ugyanaz, illetve a kamat hogy hat ezekre. Mi mögött mi a garancia stb.)

"bár egy fórumot is létrehoztak kettőnknek :)"

Na látod! Talán érdemesnek tartotta a szerkesztő a vitát/témát hogy létrehozza, és a partnereket is ;-) Már nem megérte...? ;-)

Azért az érdekes, hogy sok számítással, hivatkozással, banki kondíciók beillesztésével nem igazán cáfoltál meg. Azt hittem, kened vágod már a hitel felvételhez kapcsolódó anyagokat, és csuklóból érvelsz ezek beillesztésével. Én lennék a legboldogabb, ha megcáfolnál számításokkal, írott hivatkozott anyagokkal.

Egyébként azt is leírtam,hogy nem rólad beszélek, hanem az olyanokról akik bevételük min. 60%-át fordítják törlesztőre. Ha pl. 800e-es havi bevételed van(és lesz is 20 évig) -ahogy írtam korábban- nyugodtan vágj bele egy 80 000-es törlesztőbe. Én nem állok álmaid útjába.

"ha egy percet nem dolgozom már akkor is megélek életem végéig, 28 évesen."

Persze :-D Gondolom. Ezért töröd a fejed hitelfelvételen :-) Hisz akkor minek neked banki hitel :-)?
Jé egy idősek vagyunk, igaz én már betöltöttem :-)

Hanyas vagy...? :-DDD

http://www.youtube.com/watch?v=aqhugmcssUg

Zavar :-))? Pedig ezek nagyon konstruktív beszélgetések, hiszen így segíthetjük egymást, én hiszek ebben, ha félre rakjuk egonkat és meghallgatjuk egymás álláspontját és konstruktívan vitázunk. Tanulhatunk egymástól...

Szóval:

-az ingatlanárak tényleg a padlón vannak ha tudok venni olyan belvárosi ingatlant aminek a kiadásából évi 10% hozamot realizálok szemben az állampapírral stb.

A 10%-ból lejön az a minimum 1%, amit állagmegóvásra/felújításra költened kell (évesítve ennyi jön ki kb.), hogy 10-20 év múlva ne egy értéktelen "felújítandó" kategóriába eső lakás legyen. Tehát marad 9%. Ebből persze adózol (hisz nemzeti érdekünk az adó megfizetése, lásd Görögország, és szeretünk nyugodtan aludni is :-)) Persze az adózásban számos lehetőség van (értékcsökkenés leírásra, felújításra költött összeg elszámolhatósága stb.). De összességében kb. ott vagy mint állampapírral (amúgy a lakosság számára kibocsátott Prémium állampapír infláció+3%-ot fizet ami most majdnem 9%).

és minek egy lakás, ha nem lakhatsz benne, csak szaladgálhatsz, ha valami elromlik benne és meg kell javítanod/javíttatnod. Ha nem fizet, jogi eljárást indítani ellene, kirakatni (ami jogilag szintén nem egyszerű) stb.... szóval az a + 1-2% megér annyit az állampapírhozamhoz képest? te tudod....

"-te írtál 5m-re havi 30.000 hozamot, az a br 7%-al nem jön ki, nem én olvasom félre."

Igen, közel 30e-t írtam TBSZ-en elhelyezve (5. évtől nem kell adózni). Akkor egy kis matek :-) 5M HUF x 0,07=350 000 HUF/12 (hó)=29 067 HUF /hó. Van még kérdés?

"-arról nem volt szó, hogy önerő után nem marad 2 fillérem, ezt csak te költötted bele."

De kevesebb marad mint ha nem vennél lakást. Azt megkérdezhetem, hogy hány százalék lenne az önerő a teljes ingatlan árában? Vagy, hogy hány százalék lenne a törlesztő az össz

"-egy lakásból nem akarok pénzt kivonni, lakni akarok benne."
Előbb még ki akartad adni :-)) Vagy ez egy másik ingatlan?
Ezt albérletben is megteheted, olcsóbban (Az olyan fejletlen államokban, mint Németország vagy USA, miért szeretnek jobban bérelni mint itthon? Azonban tény, hogy arrafelé nagyobb a jogi biztonság az albérlőnek és minőségibb a kínálat, de ezt az első hsz-omban is mondtam).

"-huf kamatnál ezért te sem gondolod komolyan hogy lehet 50%-os változás mint chf-nél, főleg hogy létezik fix kamatozású hitel is..."

Ha 8%-ról felmegy 12%-ra a jegybanki alapkamat (ami nem is annyira szélsőségesen radikális emelés), akkor lehetséges.Miért ne? Ráadásul, te találkoztál olyan passzussal a kondíciós listákban (biztos átbújtál jó néhányat. Én is párat), hogy az alapkamaton (vagy a BUBOR) felüli felárat (ami a bank marzsa) nem emelheti önkényesen?

Teszem azt az alapkamat a futamidő alatt (ami biztos nem így lesz csak a példa kedvéért írom) végig 6%, de a bank úgy dönt, hogy a felárat 4% helyett felemeli 6%-ra, ugyan ez vonatkozik a költségekre is.
Egy példa: márciusban ez a hír jelent meg:
http://azenpenzem.postr.hu/post-064

augusztusban máris nyertek a bankok (fél év alatt elérték, amit akartak, mire számítasz 10-20 év alatt?)
http://azenpenzem.postr.hu/cimke/t%C3%A1mogatott+lak%C3%A1shitel

Úgy emelik a kamatfelárat, úgy változtatják a referencia kamatot, a költséghányadot ahogy akarják. Persze neki mehetsz egy pernek, ha úgy érzed, hogy jogtalan a dolog (kemény illeték % leperkálása után) meg ügyvéd, és sajna ha veszítesz, akkor a bank perköltségét is állhatod. És hidd el, a hitelszerződést nem hülyék írják meg: lehetőleg te ne értsd, de nekik szabad kezet hagyva. És Ezen feltételeket te aláírásoddal elfogadtad.

Valamit változott a helyzet valóban, de nem a lényeghez nyúltak. Az okát is tudom, de eztmost nem mesélem el, mert valóban hosszú lenne a diszkuzus és amúgy se nagyon érdekelne téged szvsz...:-)

A fix kamatozású hitelnél (gondolom, ahol 10 éves akamatperiódus) pedig alapból olyan magas a kamat a tőketartozásra, hogy ott már 10 év alatt kifizeted a felvett hitel dupláját kb.

Természetesen várom számításaidat, én kiszámoltam ezt, konkrét számításokkal a teljes futamidőre, mert én is gondoltam ilyen "a hitel kamatát kitermeli a befektetésem hozama majd" sztoryban, de aztán beláttam, hogy túl nagy a kockázat az elérhető nyereséghez képest. Ezért osztom ezt meg, de valóban a te eszed és érzelmeid szabják meg a döntésedet. Én csak a matekkal érvelek leginkább.

Hidd el, ha ez olyan nagy biznisz lenne, akkor mindenki ezt csinálná, de kicsi vagy épp nincs profitmarzs a hitelből vett lakásnak. Természetesen, ha lenne egy agresszív kamatcsökkentés (ma is volt egy 25 bp-os), amire esély van, ha jövő tavasszal Simor helyébe új jegybankelnök lép, ÉS FELTÉVE HA A "KEDVES" BANKOK EZT A CSÖKKENTÉST BEÉPÍTIK (ők is csökkentik ahiteleik kamatát), akkor valóban bátrabban vehetünk fel forinthitelt. 4-5%-os alapkamatnak már örülnék, de tőlem mehet alább is :-)

Az utolsó bekezdésedben leírt problémákat értem, de nem értem :-)Szóval tisztázzuk, hogy jól értelmezem-e (könnyen lehet, hogy nem :-) huszonévesen csak öregszem én is.
Ha jól értelmezem egy 10 000 000-s lakásról beszélünk ahol 2 500 000 az önerő és 7,5 M a hitel.

Ahogy elnézem ennek a konstrukciónak a törlesztője 20 évre MOST 80 000 HUF körül van. (plusz ügyvéd, illeték, banki ktsgek)
http://www.bankracio.hu/hitelkalkulator/1-hasznalt-lakashaz-vasarlasa

Megnéztem, hogy egy kb. ilyen áru lakásnak (40-60 nm-es)
mennyi a törlesztője: 45 000-től indul, és ami engem is megdöbbentett, több mint 1300 ilyen lakás van (!!!) még a 2.3. kerületben is. Miről is beszélünk...?
http://ingatlan.com/lista/kiado+lakas+t:Budapest+havi-40-60-ezer-Ft+40-60-m2+ar-szerint?sid=0

Szóval nem az önerőről van szó csak önmagában, hanem hogy 80 helyett 45-öt költesz lakásra azaz havi szintem 35 e marad a zsebedben. Hihetetlen kínálat van Bp-en irigyellek titeket, mert itt nincs ekkora kínálat kiadó lakásokból pedig nem lakom messze. ha ott laknék már bérelnék is házat..

Szóval ha az önerőt és a havi 35-öt félrerakod ami szintén kamatozik...már nem lesz rossz a vagyonod 10 év múlva.
és nézd csak meg a kínálatot...ezek az emberek szintén abban bíztak, hogy majd jól kiadják. És mit kapnak a 10 M-ás lakásért? havi 50e-t, az az 600e HUF/év, azaz 6%-os profitot (mínusz az adó), megérte...?

"Nem fogok Veled túl sokáig diskurálni erről, mert én ismerem a saját helyzetem és azt hogy mi a jó nekem és miért de bőven konyítok annyit a pénzügyekhez hogy jól járjak hidd el."

Azt írtam le, hogy mi a jó általánosságban, és mit hoz ki a matek.

"Pár hibás gondolatodra reagálok azért:
-Az önerőt nem bukod(ezt komolyan gondoltad?) hanem a lakásodba fizeted 1 az 1-ben."
A "bukást" úgy értelmezd, hogy ha munka nélkül maradsz, akkor nehezen veszel ki pénzt a lakásba ölt önerőből. Például kell 500 000 HUF, akkor nem adhatsz el 2 nm-t az ingatlanból.

"Az ingatlanárak a padlón vannak és már jó pár kerületben megfordult a trend, összességében ilyen árakon jó befektetés jelenleg az ingatlan ha tudod milyen és hol vegyél."

:-) padlón? Mi az hogy padlón? Természetesen az ingatlanosok mindig ezt mondják 4 éve (és eddig csak lejjebb ment), hisz ez az ő érdekük ezt mondani. DE fizetőképes kereslet és megfelelő hitelezés nélkül csökken tovább a kereslet az ingatlanok iránt ami még tovább nyomja le az árakat. Külső kerületben? Magyarország lakosságának 4/5-e nem Budapesten lakik, országosan pedig infláció alatti növekedés van az ingatlanárakban, ami befektetésnek nem túl jó. Hogy mi lesz 10 év múlva? Mert azt tudja valaki mi lesz fél év múlva? Azonban valóban már vannak jó vételek az ingatlanpiacon, de elsősorban azoknak akik készpénzben kifizetik az ingatlant (főleg ha ezen felül marad pénzügyi tartalék), nekik jó vétel valóban ingatlant vásárolni.
A másik, hogy belekeverted a befektetést. lakóingatlanról volt szó lakhatásra átlagembereknek, nem befektetési ingatlanról, ott más a helyzet, főleg ha történik ingatlanhasznosítás, amiből magasabb hozam nyerhető ki, mint a havi törlesztő, de itt a nem befektetési célú lakó ingatlanról volt szó, erre válaszoltam.

"-Itt nem szempont a likviditás, nem is értem hogy jön képbe."
leírtam már: az önerőd ingatlanban materializálódik, amiből nem tudsz AZONNAL pénzt kivonni.

"Huf hitelnél igenis biztonságban vagy mert minimális változás fordulhat csak elő az is a többi kamat függvényében és bár a banknak tényleg érdeke a hiteles megtartása, gond nélkül lezárható egy hitelszerződés, persze ehhez tudni kell olvasni."

Hibás feltételezés, nem olvastad el amit írtam, és pontosan a többi kamat függvénye (pontosabban a jegybanki alapkamat, meg amit még bemesél neked a kereskedelmi bank: kockázati felár, adóskockázati felár, megnövekedett fiók költségek, forrásszerzési költség, blablabla...ezek persze nekik nem igazi költségek). A forintkamatnál is ugyanannyiszorosára nőhet a törlesztő mint a CHF-nél, ha a jegybanki alapkamatot radikálisan megemelik. Márpedig 2008-ban 4 százalékponttal emelték meg a jegybanki alapkamatot
http://www.mnb.hu/Jegybanki_alapkamat_alakulasa

Azt is megsúgom, hogy azért nem mentek lejjebb a CHF hitelek kamatai, mert azok nem CHF hitelek voltak valójában (nem a svájci jegybanktól kapott hitelt helyezték itt ki), hanem CHF alapú FORINT HITELEK, és ahogy emelkedett a jegybanki kamat, úgy emelkedett a CHF alapú FORINT HITEL KAMATA IS (egész pontosan a kamat a Bubor-CHFLibortól függött, amely különbség nőtt 2008-2010-ben). És egy 25 éves hitelnél egy hirtelen jegybanki emelés bármikor előfordulhat még (bár rövid középtávon 0-5 év kamatcsökkentés valószínűsíthető, kérdés, hogy ezt követik e a kereskedelmi bankok). Szóval a komoly pénzügyi szakemberek sem tudják mi lesz fél év múlva, te sem tudhatod mi lesz 10-25 év alatt.

"-A kamatoknál is összevisszaság van az írásodban,oké hogy a jelenlegi akciós banki kamatok bruttó 8% körüliek, de ez változhat, mégpedig sokkal gyorsabban és nagyobb mértékben mint a hiteltörlesztő."

Itt sincs semmilyen összevisszaság, csak nem olvastad el figyelmesen amit írtam, mert EGY SZÓT SEM ÍRTAM 8% KÖRÜLI BETÉTI KAMATOKRÓL. Szóval nem az én gondolatom a hibás, hanem a te értelmezésed. Én 7% körüli állampapírról beszéltem (mostanában némileg csökkentek az aukciós árak).
Kicsit nézz utána annak amit írok: ha egy aukción veszel egy államkötvényt, annak a KAMATA NEM VÁLTOZIK A FUTAMIDŐ ALATT. Itt van egy aug.23-i aukció kamat:
http://akk.hu//kepek/upload/2012/ktv_au3.pdf
Itt alul látható, hogy minden év október 22-én kifizeti a 6,75% kamatot, tehát biztosan megkapod ezt (más kérdés, hogy mennyi lesz az alapkamat)
Ez miért és mi változna gyorsabban mint a hiteltörlesztő? :-DD Az egyik összeg , a másik %.
Ez értelmetlen mondat.

Ha úgy érted, hogy a betét (államkötvény) kamata gyorsabban változik, mint a hitel kamata ezt nem értem miért? Kifejtenéd? Hivatalosan mind a betéti kamat, mind a hitel kamat a jegybanki alapkamat függvénye. Nő a jegybanki alapkamat, nő a betéti és hitelkamat (ilyenkor inkább a betét felé hajlanak az emberek, hisz jobban megéri spórolni és befektetni betétbe kötvénybe, mint hitelt felvenni. Most vagyunk egy ilyen korszakban). Alacsony alapkamatnál pedig alacsony lesz a betéti ill a hitelkamat, tehát az emberek inkább a hitelfelvételben lesznek érdekeltek (pláne ha az alapkamat az infláció alatt van). Ez egy jelenlegi terv most a monetáris politikában Magyarországon is, mert nyugaton le van nagyon véve a jegybanki alapkamat, hogy hitelezésből beinduljon a gazdaság.

"A bérleti pénz egy az egybe bukta mert soha semmilyen hasznod nincs belőle, míg ha ugyanazt a pénzt hitelre fordítod és nem vagy hülye, jól jársz."
Nézd, természetesen azt csinálsz amit akarsz, én leírtam, hogy az ésszerű matematika mit mond. Nyilván a bankoknak érdeke, hogy elhitessék, hogy jól jársz. Azonban ne feledd: Mindig a bank nyer. De azt nem írtad le hogy mi abban az üzlet, hogy a futamidő alatt kifizeted a felvett hitel többszörösét, és attól, hogy másik lakásba költözöl ugyanúgy fennmarad a tőketartozásod. ha meg lezárod egy másik hitellel, akkor indul újra a tőketartozásod, és az annuitásos hitelnél a futamidő feléig nagyrészt CSAK A KAMATOT TÖRLESZTED. Magyarán egy hitel kiváltása másik hitellel te még többet kifizetsz a banknak kamatként. Szóval drágállod az albit, hogy kidobott pénz, de ehelyett a banknak adott ezen összeg többszörösét. Szóval azért fizetsz ki 30 Milliót ki a banknak, hogy birtokolhass majdan egy 10 milliós lakást? Érdekes. Hiába na....a magyarok imádják a bankokat :-)) Nem is értem, miért van ennyi bank itthon.

Természetesen nem vonom kétségbe pénzügyi tudásodat és hogy el tudod dönteni mi a jó neked.

Meg természetesen, ha nettó egymillió a havi fizetésed és bevállalsz havi 100 000-es törlesztőt, az is érthető, és nem veszélyes

Én arra válaszoltam aki nettó 200e HUF-ra bevállal 120e-es törlesztőt. Az baromság. Az össz törlesztő (összes hitel a háztartásban) ne legyen több a nettó összbevétel 20%-a. Addig nagy baj nincs, csak ha emelkednek a banki kamatok akkor.

Persze ezt mindenki ki tudja számolni szerintem, csak az a bibi, hogy ha nekem nem 10 év múlva hanem most kell egy lakás, hogy lakjak valahol, akkor vagy bérlek és nem tudok félretenni miatta, vagy veszek hitelre és addig fizetem a "bérleti díjat" a banknak míg egyszer csak az enyém lesz a lakás. A kettő közül te melyiket választanád?:)